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成都楼市终结刚需时代房企新年猛推改善置业

来源: 2018年08月30日

成都楼市终结"刚需"时代 房企新年猛推改善置业

随着供需结构的调整,成都楼市的产品类型配比正悄然发生变化。

过去依靠高周转刚需房作为销售主打产品的房企已换了一种新的玩法,从透明房产发布的2014年房地产企业全域成都销售金额榜单来看,位列前十的保利、万科、绿地、华润和中海等开发商的中高端产品线都为业绩作出了不小的贡献。

《每日经济》注意到,中海城南华府、成都绿地中心、誉峰、成都华侨城等中高端项目入围单个项目销售金额排行前十,超过了多数以销售套数上榜的刚需项目。

有成都房地产业内人士回忆说,在成都,青年置业,也就是刚需置业,始于2008年,至今已有6年多,市场几乎年年都在做青年置业。而事实上,当年的青年如今已经不再年轻,在完成了家庭初级建设后,这批人将集体转向家庭改善建设。以70、80后为主体的改善型需求,将成为未来市场的重要一极。

改善型需求渐成主力

2014年5月,成都出台楼市新政,取消了70平方米以上购房落户政策,改为90平方米以上才能落户。这一政策被改善型住宅开发商和改善型需求购房者视为利好。

事实上,作为房地产营销术语,刚需房被界定为以自住为首要条件的刚性需求,首次置业、户型面积90平方米以下是刚需产品的分界线。

成都万科营销负责人告诉《每日经济》,2014年成都万科住宅产品高端、改善型属性十分明显,即便是主流住宅项目也以舒居见长。包括伊泰天骄、绿地即将亮相的绿地GIC项目、中海九号公馆,以及华润、中铁建、保利、龙湖和信和等众多房企也集中推出了不少高端项目。

中成房业市场顾问中心经理时红萍认为,年底成交回升,主要受前期住房公积金调整、9.30房贷新政、降息等多重政策利好持续发酵的影响。预计到2015年一季度成都楼市将继续保持上扬趋势。

世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文表示,由于过去长时间的限购限贷,不少开发商手里都积压了很多库存。因此未来一段时间会保持交易量上升,但房价基本持平的量升价平态势。

虽然楼市是否真正 回暖还有待观察,但在不少业内人士看来,走向顶点的刚需产品,似乎即将迎来供销下行的转折点。

据四川中原地产数据统计,2014年成都主城区70~90平方米住宅产品的主流地位依然巩固

成都楼市终结刚需时代房企新年猛推改善置业

,刚需型套三冠绝全城,全年成交36900套,市场份额达45.11%,同比基本不变;50~70平方米产品涨至第二,成交12233套,市场占比为14.96%;而90~110平方米产品占比跌至第三,全年成交11786套,市场占比为14.41%。

新年伊始,在《锐理2014成都住宅市场报告》发布会上,锐理数据方面表示,2014年刚需依然占据市场绝对主流,2015年成都的刚需供销量将达到顶峰,到2018年改善型需求将替代刚需,成为成都楼市的主力。

加码改善置业求避险

对于深谙需求结构变化的成都标杆性房企而言,调整推盘节奏、布局改善型需求已成为新常态。

2014年的成都楼市,各家房企在产品结构调整方面趋势明显。2014年9月份,成都保利宣称公司将针对改善置业客户实行总价优惠4%,教师置业总价额外优惠2%,加保利地产官方总价额外再优惠0.5%的价格策略。

房地产行业并没有想象中那么差,尤其在成都这种吸附力较强的二线城市,市场依然充满活力。成都保利董事长吴章焰认为,没有饱和的市场,只有饱和的产品。信贷松绑政策颁布后,成都房地产市场的活跃度迅速提升,就是最好的说明。如果说中国房地产市场已整体步入白银时代,成都显然是更具含金量的白银时代。

作为2014年成都楼市销售排行第三及第四的绿地和万科,也纷纷加大了改善型产品布局。比如,成都绿地正在加推绿地中心468公馆和绿地锦天府项目,以及在年底推出的绿地中央广场GIC项目等。

早在2014年初,成都万科就制定了全系产品战略计划,旗下高端产品涵盖了万科公园五号、万科五龙山和万科金域名邸三大项目,实现了城东、城北和城南的布局。

那么,在市场低迷之际,为何品牌房企如此默契地加码推出改善型产品?

房价上不去,地价又在上涨,在面粉比面包贵的时候,纯做刚需已经玩不转了。一位熟悉成都房地产的业内人士对《每日经济》分析道,运作短平快的刚需意味着房企要靠不断扩大规模而得以周转。而扩大规模需要畅通的融资渠道,鉴于眼下的经济形势,融资环境并不理想、资金仍将趋紧。一旦融资出现问题了,房子就会烂尾,房企将面临着多米诺骨牌倒下的可能。权衡纯做刚需房的风险,品牌房企将改善性需求、商业地产等多元化产品作为分散风险的方式。

拼价格转向拼品质

作为2013年和2014年上半年均未上榜成都住宅销售额Top20行列的中海地产,经历了2014年下半年的易帅、调整营销策略,中海地产在2014年年末重回成都前20强。2015年初,中海地产更是频频亮相成都土地市场,多次参与竞拍,拿地欲望强烈。主打改善型需求的房企,似乎已等到了发力的时间点。

不过,做好改善型需求也并非易事,面对有过置业经历、对品质更挑剔的中产阶级顾客,房企是否已做好准备?

万博置业有限公司董事长米瑞蓉在接受媒体采访时表示,改善型购房者会更多考虑符合自身需求的大户型、舒适配套等。开发商应将重点放在产品分类与品质升级上,要更多的关注中年、老年人群的需求。主力户型将是120平方米、130平方米,这样才会让三室、四室在居住时更加从容。

面积130平方米起,总价150万~400万元,精装大平层和面积控制合理的低密度产品,在未来很长一段时间内都将是市场关注的焦点。业内人士认为,2014年成都楼市终结的是刚需一家独大的局面,而市场也会发生从 有居到舒居的质变。

中产购房也不会像刚需一样一拥而上,他们更关注项目的品质和口碑,一个适合中产的改善盘往往需要经历数年的持续打造,而客源也是源源不断的,因为这个购房群体本身也在成长。争夺中产市场,在提供居住空间之外,更重要的是让其居住品质有所提高。

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